L’ABC del contratto di mediazione immobiliare

Nel mercato immobiliare un ruolo centrale riveste la figura del mediatore.

E’ importante mantenere ben presenti alcune nozioni fondamentali relative a tale mansione che potrebbero essere utili per conoscere i propri diritti e i propri doveri nell’ambito di un affare concluso col suo intervento.Il mediatore per legge è colui il quale mette in relazione  due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.

Che forma deve rivestire l’incarico al mediatore?

La legge non stabilisce alcuna forma particolare per il contratto di mediazione.

Seppur sia suggeribile sempre stipulare per iscritto, in maniera tale da non lasciare spazi di incertezza sia sull’avvenuto affidamento dell’incarico, sia sulle condizioni che lo regolano, la conclusione del contratto può essere anche orale e addirittura tacita, allorquando cioè le parti si avvalgano dei risultati dell’attività di mediazione, facendoli propri.

Che requisiti deve avere il mediatore?

Il mediatore, in possesso dei prescritti requisiti morali (assenza di condanne per determinati reati e assenza di misure di prevenzione contro la delinquenza mafiosa) e requisiti professionali (diploma di scuola secondaria di secondo grado o superiore, corso di formazione, superamento di  esame diretto ad accertare l’attitudine e la capacità professionale a svolgere tale attività) deve essere iscritto al Registro delle imprese e può iniziare a svolgere l’attività dopo aver presentato una SCIA con cui autocertifica il possesso dei requisiti previsti.

In relazione al singolo affare, il mediatore deve essere soggetto imparziale, non legato da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza con alcune delle parti e ciò a differenza del procacciatore d’affari, che agisce nell’esclusivo interesse di una di esse.

Quando matura il diritto alla provvigione?

Appurato che il mediatore debba mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, il diritto alla provvigione sussiste quando l’affare sia stato concluso grazie al suo proficuo intervento.

Per conseguire tale diritto il contratto finale deve essere intercorso tra le stesse parti messe in contatto dal mediatore, mentre nulla sarà dovuto se sia intervenuto un soggetto che non si sia avvalso del suo operato.

Non è necessario si addivenga alla stipula del contratto definitivo di compravendita per riconoscere al mediatore la provvigione, essendo sufficiente la sottoscrizione del preliminare, col quale – come è noto – le parti si vincolano a concludere in futuro il rogito davanti ad un notaio.

La giurisprudenza ha ritenuto che – nel caso in cui il contratto definitivo non si dovesse stipulare – le provvigioni siano comunque dovute, proprio perchè si sarebbe già esaurita l’attività del mediatore.

Nel caso in cui il contratto stipulato dalle parti si riveli poi essere affetto da nullità, al mediatore non sarà dovuto alcunchè, in quanto improduttivo di effetti e pertanto inidoneo a realizzare l’assetto di interessi perseguito dalle parti.

L’avvenuta conclusione dell’affare deve essersi realizzata, al fine del riconoscimento della provvigione, per l’intervento del mediatore. Non si richiede che l’attività del professionista abbia avuto un ruolo esclusivo, quantunque sia fondamentale che la sua opera di mettere in relazione le parti sia stata l’antecedente necessario per pervenire alla stipula.

Alcune recenti pronunce hanno statuito che per maturare il credito, non sia necessario l’intervento del mediatore in tutte le fasi delle trattative sino all’accordo definitivo, in quanto anche la semplice attività consistente nel ritrovamento e nell’indicazione dell’altro contraente o nella segnalazione dell’affare legittimerebbe il diritto alla provvigione, sempre che tale attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti.Una circostanza particolare è quella nella quale le parti siano state messe in contatto per la conclusione di una specifica tipologia di affare e poi ne concludano una differente. In tal caso nulla spetterà al mediatore, essendo venuto meno  ogni nesso di causalità tra l’attività da quest’ultimo espletata e l’affare ed il conseguente obbligo delle parti di pagare la provvigione.Da ultimo, va segnalato che, sebbene l’incarico conferito al mediatore sia terminato, allo stesso sarà riconosciuto il diritto a percepire la provvigione in caso di contratto successivamente stipulato tra gli stessi soggetti che erano stati messi in contatto dal professionista prima della scadenza della sua attività.

Questo articolo è stato pubblicato da Studio Legale Berto