Bed&Breakfast in condominio, tutti i requisiti da rispettare

Occhio al regolamento
Per prima cosa, è necessario accertare la destinazione d’uso dell’immobile, che deve essere abitativa: non è consentita, dunque, la locazione in uno spazio che in precedenza, ad esempio, era un ufficio.

Occorre poi leggere con attenzione il contenuto del regolamento condominiale contrattuale che, firmato dai proprietari dei singoli alloggi al momento dell’acquisto - potrebbe proibire l’attività. Sul punto, la giurisprudenza ha ribadito che il divieto per avere forza di legge deve essere esplicito. In tal caso, l’unica via per avviare il b&b è la modifica del regolamento che, di norma, richiede il voto unanime dei condòmini proprietari.
Qualora, invece, il regolamento non vieti l’attività, il proprietario può iniziare l’iter per l’apertura, recandosi all’ufficio regionale competente e richiedendo la normativa aggiornata.

Norme regionali e provinciali
Quella del b&b è considerata un’attività lavorativa a conduzione familiare e a carattere saltuario, regolata da normative regionali e provinciali che, pur rifacendosi alla legge 135/2001, contemplano ciascuna i propri parametri. Nello specifico, la legge prevede la presentazione della Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) allo sportello unico delle attività produttive del Comune ove è ubicato l’immobile, alla quale vanno allegati diversi documenti (planimetria dell’immobile, contratto di proprietà e assicurazione di responsabilità civile, che tutela ospiti e oggetti di loro proprietà).

Esistono poi alcune norme regionali che contengono requisiti particolari: nel Lazio, ad esempio, il titolare dell’attività deve risiedere nell’appartamento oggetto della locazione o comunque esservi domiciliato durante il periodo d’apertura della struttura.

I requisiti essenziali
Per ospitare un b&b l’immobile deve possedere requisiti edilizi, urbanistici e igienico-sanitari previsti dal regolamento comunale.
Tutti gli impianti devono essere a norma e in regola con le manutenzioni periodiche. Sulla grandezza minima delle camere, ogni regione ha le sue misure, con i locali che in media devono avere ciascuno una dimensione compresa tra gli 8 e 14 metri quadri. Inoltre, l’accesso alle stanze da letto deve essere diretto e almeno uno dei bagni (con wc, lavabo, vasca o doccia, specchio e presa di corrente) deve essere riservato esclusivamente agli ospiti. Non è tutto: ogni normativa regionale fissa il numero massimo di camere a disposizione degli ospiti e quello dei posti letto.
I gestori del b&b sono tenuti a pulire quotidianamente camere, bagni e spazi comuni, mentre la biancheria va sostituita almeno tre volte a settimana e ogni volta che arrivano nuovi ospiti.

Riguardo a cibo e bevande, nel b&b non è previsto un servizio di cucina e sono vietati pasti espressi. Si possono somministrare per la colazione prodotti confezionati ma anche freschi, preferibilmente a chilometro zero.
Il b&b in condominio deve restare chiuso un certo numero di giorni all’anno, anche non consecutivi (il numero varia da territorio a territorio) mentre le tariffe sono libere ma vanno esposte nella struttura.
Per quanto concerne il regime fiscale, non essendo attività imprenditoriale, non è necessario aprire partita Iva o iscriversi alla Camera di commercio. I guadagni vanno denunciati e inseriti nel riquadro “redditi diversi” della dichiarazione fiscale.

Problemi con i condòmini
Può succedere – soprattutto nei b&b frequentati - che i condòmini lamentino rumori molesti (oltre la soglia massima di tollerabilità, per gli ambienti abitativi 3 decibel in ore serali e 5 decibel in ore diurne rispetto al rumore di fondo).

A risponderne è il proprietario, che potrebbe essere condannato dal giudice a pagare un risarcimento. Inoltre, il regolamento può prevedere fasce orarie in cui osservare silenzio e fissare sanzioni per chi vìola le prescrizioni. La multa varia dai 200 agli 800 euro in caso di recidiva, ma prima di comminarla l’amministratore necessita di una delibera approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Infine, riguardo al pagamento delle spese condominiali, l’avvio di un b&b non comporta aumenti per i condòmini, che continuano a contribuire in base al criterio fissato dall’articolo 1123 del Codice civile, in misura proporzionale al valore della proprietà in millesimi.

FONTE: IlSole24Ore