VERIFICA DELL'IMMOBILE E DELLA DOCUMENTAZIONE
Perché un passo importante merita un professionista scrupoloso
Vendere casa con l’assistenza di un agente immobiliare consente la sicurezza di mettere sul mercato un immobile verificato e certificato. Ciò è fondamentale per avviare un processo di vendita il più possibile lineare e senza sorprese. Il successo di una trattativa di vendita è anche frutto della conoscenza attenta e documentata di tutti i fattori che possono influire scelte e decisioni. Quindi possiamo asserire che si inizia a vendere un immobile sin dal primo approccio con il venditore attraverso la verifica della documentazione di vendita. Vediamo nel dettaglio di che cosa mi occupo :
- verifica atto di provenienza
- verifica della regolarità urbanistica/catastale, visura catastale e relativa scheda catastale
- certificazione energetica
- verifica visura ipotecaria
- verifica verbali e spese condominiali
- assistenza tecnica e legale
- assistenza fin dopo il rogito
Verifica atto di provenienza
Sembra banale, ma la prima verifica che è necessario effettuare riguarda l’identità del venditore. Chi conferisce l’incarico di vendita è il proprietario dell’immobile? L’atto di provenienza unitamente alla verifica dell’identità della proprietà ci danno questa risposta.
Gli atti di provenienza sono generalmente di quattro tipi :
- atto notarile di compravendita o assegnazione,
- successione,
- donazione,
- decreto di trasferimento.
Per ciascuno di questi atti ci sono fondamentali verifiche da effettuare circa l’esattezza dei dati e la presenza di vincoli, servitù o patti speciali. La provenienza per donazione è sempre da considerare con attenzione a causa di possibili azioni di restituzione o riduzione che per legge possono essere avviate da parti terze ritenute lese dall’atto di donazione.
In questa sede deve anche essere anche valutata l’eventuale presenza di un contratto di locazione che di fatto non rende libero l’immobile in vendita. Questo aspetto rende più difficoltosa la vendita, perché chi compra in genere necessita della disponibilità del bene e di fatto ha anche un riflesso negativo sul valore dell’immobile.
Verifica della regolarità urbanistica/catastale
Regole e norme che cambiano continuamente, condoni e sanatorie che si ripetono, piccole opere che "non pensavo servisse l'autorizzazione..." Un bravo agente immobiliare può (deve) verificare la regolarità urbanistica e la conformità catastale del Vostro immobile (obbligatoria pena la nullità dell'atto dal 2010!) e consigliarvi su come procedere per essere pronti alla vendita, senza sorprese. Recuperare e controllare tutta la documentazione che accompagna sempre le opere di ristrutturazione è un'attività fondamentale. Scoprire il giorno del rogito, o quando ormai è troppo tardi, che mancano dei documenti, che non c'è l'agibilità o che il muro non si poteva spostare, non mette il venditore in una bella posizione. Anche quando il venditore è inconsapevole, perché come spesso accade, ha comprato già con quella situazione "non esattamente regolare". Una verifica seria e scrupolosa è ciò che si deve fare, anche e soprattutto, per rassicurare l'acquirente della bontà dell'acquisto, fornirgli le doverose garanzie e facilitare quindi la vendita.
Valuterò la corrispondenza della scheda catastale con lo stato di fatto e definirò se è eventualmente necessaria la presentazione di una nuova scheda con o senza provvedimenti autorizzativi. Il costo della regolarizzazione dipenderà dal tipo di pratica da presentare.
L’acquisizione della visura catastale aggiornata presso gli uffici competenti consente di conteggiare puntualmente gli oneri fiscali di acquisto a carico della parte acquirente, un elemento questo che è necessario in fase di trattativa.
Per la completezza della documentazione è utile recuperare il certificato di agibilità/abitabilità o, per gli immobili più recenti, la richiesta di agibilità. Il certificato attesta che siano rispettati i requisiti di legge necessari per garantire sicurezza a chi lo abita.
Certificazione energetica
Ogni immobile in vendita deve disporre della certificazione energetica. Un professionista abilitato deve effettuare un sopralluogo e "classificare" la vostra casa. A seconda dell'impianto di riscaldamento esistente e degli accorgimenti per la salvaguardia energetica come ad esempio doppi vetri, coibentazioni ecc., il vostro appartamento sarà classificato: A, B, C ecc.... Un onere che si deve sostenere per non incorrere in multe o sanzioni in caso di annunci privi della specifica. Importante sottolineare come l'obbligo riguardi sia la promozione dell'immobile che l'atto di vendita. Ecco perchè è fondamentale ottenere la certificazione prima di mettere in vendita l'immobile. Il Vostro Agente immobiliare saprà consigliarvi sulle procedure, magari indicandovi un bravo professionista.
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Verifica visura ipotecaria
E’ bene sapere che: se dovete ancora estinguere il mutuo in corso potete farlo sia prima del rogito sia contestualmente in modo da utilizzare i proventi della vendita per rimborsare la banca creditrice. In entrambi i casi è sufficiente chiedere alla Banca i conteggi esatti per l'estinzione alla data fissata e procedere con il saldo di quanto dovuto con un assegno circolare.
Una volta che si è proceduto con l'estinzione si deve ottenere dalla banca una dichiarazione di impegno a procedere con tutte le formalità necessarie affinchè sia cancellata l'ipoteca e questo senza alcun costo per il cliente (attraverso la c.d. “Legge Bersani”). Se il debito è già stato estinto si deve solo verificare con la Banca se ha provveduto ad effettuare tutte le comunicazioni necessarie per la cancellazione dell'ipoteca ed in caso negativo sollecitare la stessa a procedere sempre senza alcun costo. In ogni caso, prima della firma del preliminare, è bene effettuare una visura ipotecaria per verificare l'assenza di qualunque iscrizione e/o trascrizione che possa pregiudicare la vendita.
Verifica verbali e spese condominiali
Quando si acquista una casa in condomino, il potenziale acquirente è interessato a conoscere molti aspetti relativamente alla gestione: qual è l’entità delle spese annuali? Sono state deliberate spese straordinarie? Ci sono cause condominiali in corso? Per un acquisto sereno e consapevole il potenziale acquirente vuole sempre sapere a quali spese condominiali andrà incontro, quindi l’agente immobiliare procede alla lettura degli ultimi verbali di assemblea e dell’ultimo consuntivo per poter fornire tutte le risposte. E’ anche utile fornire al potenziale acquirente una copia del regolamento di condominio perché possa comprendere l’organizzazione della vita condominiale con i suoi vincoli e facoltà.
Assistenza tecnica e legale
L’ambito della vendita immobiliare investe conoscenze in molti campi, le situazioni sono spesso diverse tra loro, le problematiche hanno riflessi giuridici, tecnici o commerciali. L’agente immobiliare per trovare la soluzione più adatta ad ogni situazione si avvale spesso di professionisti esterni che collaborano per le elaborazioni più complesse.
Assistenza fin dopo il rogito
Dalla trattativa al rogito sono molte le attività per le quali l’assistenza dell’agente immobiliare è davvero importante. Arrivare ad un accordo tra le parti non è cosa sempre semplice, la presenza dell’agente immobiliare rende più agevole l’incontro, consente di alleggerire le tensioni e di trovare un accordo che sia soddisfacente per tutte le parti coinvolte.
La stesura di un contratto preliminare è la delicata fase successiva nella quale l’agente immobiliare ha una responsabilità precisa, si devono riprodurre con attenzione tutti i particolari dell’accordo, perché dalla stipula ciò che avrà valore tra le parti sarà proprio quel contratto.