VALUTAZIONE DEL TUO IMMOBILE - IL PREZZO GIUSTO -
Perché tu sappia con certezza quanto puoi realizzare dalla vendita del tuo immobile
Quando si prende in considerazione la possibilità di mettere in vendita un immobile il primo passo è sicuramente la richiesta di una valutazione professionale e la successiva elaborazione del prezzo di vendita.
Questo processo è particolarmente delicato per gli aspetti psicologici ed emotivi legati alle aspettative che ogni proprietario ha sul valore della sua casa. La crisi del settore degli ultimi anni e la conseguente riduzione dei prezzi, il legame sentimentale con la propria casa, paura, urgenza, diffidenza, sono tutti elementi che influenzano aspettative e scelte, spesso boicottando l’esperienza di vendita.
Per questo per assicurare la definizione del prezzo più corretto utilizzo tre diversi criteri di valutazione che insieme concorrono alla definizione del giusto prezzo :
- uno analitico
- uno tecnico
- uno comparativo
Utilizzare criteri chiari, trasparenti e collaudati, è il primo passo per un dialogo efficace tra le parti.
Il criterio analitico si basa sulla valutazione del prezzo al metro quadrato definito dall’OMI, l’osservatorio Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. L’OMI cura la rilevazione dei prezzi e l'elaborazione delle informazioni di carattere tecnico-economico relative ai valori immobiliari, al mercato degli affitti e ai tassi di rendita.
Il criterio analitico prevede anche l’applicazione del relativo criterio di misurazione degli immobili. Il valore al metro quadro stabilito attraverso le stime precedenti poi deve essere applicato sui singoli immobili. Per convenzione gli immobili si misurano al 100% della loro superficie tenendo conto di tutti i muri esterni, al 50% i muri di confine con altre proprietà o spazi comuni, al 50% i locali accessori come terrazzi e balconi. La misurazione dei locali accessori come solai, sottotetti, taverne dipende dalle finiture e dalla fruibilità degli spazi. Il valore locali non abitabili varia tra il 50% e il 70% in base alle finiture e alla presenza di servizi.
Questo criterio si basa anche sulle rilevazioni degli stessi agenti immobiliari iscritti alla FIMAA che possono contribuire alle stime dell’Agenzia delle Entrate con dati basati sul vissuto.
Il criterio tecnico che considera gli elementi che possono valorizzare l’investimento nel lungo periodo o ottimizzarlo attraverso interventi di riqualificazione.
Il criterio tecnico analizza l’anno di costruzione dell’immobile, la classe energetica e la sua incidenza sui consumi, le spese di gestione, il livello delle finiture e considera tutti quegli elementi che conferiscono valore non misurabili attraverso un mero calcolo analitico.
Ma questo rende il cliente “autonomo” nella valutazione del valore di un immobile?
La stima di un valore medio non è sufficiente alla definizione del giusto prezzo. Esistono altri fattori da considerare che solo chi opera sul mercato è in grado di applicare, in quanto richiedono competenze tecniche ed esperienza sul territorio che solo il professionista è in grado di assicurare.
Per il criterio comparativo, dopo aver stabilito il prezzo al metro quadrato di partenza, effettuo un’analisi attenta e puntuale delle compravendite realizzate in un comune, zona o singolo contesto avvenuti in un determinato periodo di tempo. L’agente immobiliare che opera stabilmente su un territorio raccoglie nel tempo un’esperienza tale da poter anticipare le reazioni reali della domanda rispetto agli immobili offerti in un contesto specifico ed essere quindi in grado di stabilire il prezzo più corretto che assicuri tempi di vendita contenuti e la soddisfazione reciproca delle parti coinvolte.
Abbiamo quindi degli aggiustamenti di prezzo rispetto al criterio analitico definito da una comparazione basata sulla reale reazione del mercato in un contesto specifico.
L’agenzia immobiliare inoltre conosce l’andamento del mercato immobiliare in generale, dei prezzi e dell’economia strettamente legata al mercato specifico e soprattutto conosce la domanda perché quotidianamente riceve telefonate, mail o visite che consentono di analizzare la effettiva richiesta di un determinato bene e il livello di desiderabilità di ogni soluzione.
Al termine dell'Analisi sono quindi in grado di fornire alla proprietà il mio parere sul giusto prezzo a cui mettere in vendita l’immobile, motivato circa le probabilità e l'opportunità di realizzare la cifra desiderata, le modalità più opportune su come procedere oltre all'indicazione di quella che può essere, sempre a nostro parere, la cifra massima ottenibile se diversa da quella richiesta.
Una volta individuato il valore realizzabile più probabile, dovrete decidere a quale prezzo mettere in vendita la vostra casa.
E' un passo fondamentale perché il prezzo che stabilirete dirà molte cose di Voi e del Vostro immobile e soprattutto sarà il primo strumento a Vostra disposizione per colpire il target giusto. Uno degli aspetti principali che dovrete prendere in considerazione sarà : "Devo prevedere la trattabilità ?"
Il prezzo delle case è da sempre soggetto a trattabilità, nell'usato più che nel nuovo, ma soprattutto negli ultimi anni a causa dell'andamento del mercato, della continua discesa dei prezzi e delle notizie non sempre precise che circolano, questa abitudine si è di molto accentuata contribuendo a creare insicurezza e ingenerare dubbi. Non esiste una trattabilità media. La trattabilità va prevista perché è una consuetudine e tutti gli acquirenti se la aspettano, ma applicando al meglio i criteri di valutazione visti, studiando attentamente il posizionamento, proponendo al meglio l’immobile con le tecniche di marketing a disposizione, AR habitato riuscirà a raggiungere i clienti giusti e la trattabilità sarà minima.
Di una cosa sono certo: più il prezzo richiesto è vicino al valore più probabile, meno sarà la trattabilità. Più sbagliato sarà il prezzo (verso l'alto) e più alta sarà la trattabilità richiesta, più lungo sarà il tempo di vendita e meno probabilità avremo di vendere al meglio. Quindi, una volta individuato il valore massimo più probabile, stabilite il prezzo di vendita sulla base del posizionamento e ipotizzate comunque una trattabilità.
Tutto questo e altro, ovviamente, un buon agente immobiliare lo deve fare per Voi, insieme a Voi.
Cercate di rimanere il più obiettivi e distaccati possibili, i ricordi, le sensazioni e le aspettative possono condizionarVi nel valutare obiettivamente la Vostra casa.
Fate più domande possibili al vostro agente immobiliare, la vostra sensibilità e la vostra curiosità vi aiuteranno sicuramente a capire se le valutazioni sono corrette.