Tassi mutui in aumento: conviene l’estinzione anticipata o la surroga ?

di Veronica Rossetti - venerdì 28 Ottobre 2022

Una recente dichiarazione della BCE o Banca Centrale Europea è sconcertante: i tassi sui mutui sono in aumento dello 0,75%. Dopo gli aumenti di settembre questa notizia getta nel panico molti italiani che sognano una casa di proprietà o già l’hanno comprata e la stanno pagando con gli interessi, in rate mensili.

Peggio ancora per chi ha già un mutuo accesso, a tasso variabile, la cui rata mensile sale al variare dei tassi d’interesse stabiliti dal mercato. Allora tutto è perduto? 

Non devi preoccuparti. Nel caso tu voglia accendere un mutuo o lo abbia già fatto esistono delle soluzioni per evitare di dover pagare delle rate insormontabili. Prima di pagare la tua prossima rata mensile, dai un’occhiata a questo approfondimento per scoprire come ottenere mutui a tasso più vantaggioso o estinguere anticipatamente il tuo finanziamento.

Vediamo come.

Perché i tassi sui mutui sono in aumento ?

In questo momento storico accendere un mutuo sembra una follia. Se hai aperto un mutuo pagherai in media il 20% in più dell’anno precedente. Perché siamo arrivati a questo punto ? 

La BCE ha preso la decisione di aumentare i tassi sui mutui per: “ridurre l’inflazione, che resta di gran lunga troppo elevata. In futuro aumenteranno ancora i tassi, in base…all’evoluzione dell’economia e dell’inflazione.”

In aggiunta, hanno dichiarato che :

Chiaramente al di là delle ragioni, molti italiani si troveranno a dover pagare delle rate altissime per poter comprare o mantenere la casa dei loro sogni. Tuttavia, esistono delle soluzioni da conoscere prima di recarsi in banca per aprire un mutuo.

Oppure prima di pagare rate troppo salate.

Le possibili soluzioni per contrastare i tassi dei mutui in aumento

Abbiamo già approfondito, in un altro articolo, quali opzioni vantaggiose se desideri accendere un mutuo senza pagare rate mensili elevate (visti i tassi dei mutui in aumento).

In breve, vogliamo fornirti qui 5 consigli da seguire prima di effettuare la tua scelta, proprio in vista dei nuovi aumenti di ottobre :

1. Valuta attentamente l’istituto a cui ti rivolgi;
2. Confronta sempre diverse soluzioni prima di aprire qualsiasi finanziamento; meglio spendere un po’ di tempo in più a cercare la giusta banca a misura delle tue esigenze ( e delle tue tasche);
3. Appoggiati ad un consulente esterno imparziale che possa indicarti la via migliore da intraprendere;
4. Scegli un tasso fisso che non cambi nel tempo. I mutui a tasso fisso, infatti, mantengono sempre gli stessi tassi di interesse nel tempo. Quindi, la tua rata resta sempre meno onerosa di un mutuo a tasso variabile;
5. Se preferisci un tasso variabile prova a richiedere il mutuo con un tetto. Si tratta di una soluzione ideale per ridurre i rischi connessi alle fluttuazioni dei tassi di interesse. Puoi saperne di più in questo articolo : Mutuo a tasso fisso o a tasso variabile: quale conviene?

Vediamo adesso cosa fare, invece, se hai un mutuo già aperto.

Tassi mutui in aumento: come pagare meno interessi

Se hai già un mutuo attivo, non devi spaventarti. Ci sono diverse soluzioni per evitare che i tassi d’interesse pesino sulle tue finanze.

Una è passare da un tasso variabile ad uno fisso, senza cambiare istituto di credito. In questo caso, l’ultima opinione resta sempre alla banca che potrebbe anche scegliere di non confermare la variazione.

Puoi anche richiedere la sospensione momentanea  del mutuo, garantita dallo stato. Ma questa opzione è valida solo se perdi il lavoro e solo per pochi mesi. 

Allora, come fare per trovare un mutuo più conveniente ?

Arrivato a questo punto, hai due possibilità: chiedere la surroga o l’estinzione anticipata del mutuo.

Surroga

Se vuoi una soluzione più vantaggiosa, puoi trasferire il tuo mutuo ad un’altra banca, scegliendo una tipologia diversa di finanziamento detta anche in gergo surroga.

La tua banca non può opporsi ed è obbligata a concedere la surroga del mutuo senza impedimenti. Il vantaggio principale di questa scelta è che è gratis. Ti consente di scegliere in libertà un prodotto bancario più abbordabile per le tue finanze. Inoltre, ti garantisce maggior potere contrattuale con le banche (grazie alla legge Bersani del 2007).

L’estinzione anticipata del mutuo ipotecario è invece più complicata. Ma in determinate situazioni può rivelarsi altrettanto vantaggiosa. 

Estinzione anticipata mutuo

Si tratta anche in questo caso di un’opzione sempre possibile, in qualsiasi stato si trovi il tuo mutuo (all’inizio o con diverse rate già pagate).Se hai aperto un mutuo per acquistare o ristrutturare casa, con l’estinzione anticipata puoi:

• restituire anticipatamente il mutuo, in tutto o in parte, senza pagare gli interessi fino a quel momento maturati, prima della scadenza naturale del piano di ammortamento;
• evitare penali, se hai acceso il mutuo con istituti finanziari, banche ed enti di previdenza dopo il 2007.

Se il tuo mutuo risale a prima di aprile 2007, consulta questa guida per valutare a quali penali vai incontro.

Come richiedere l’estinzione anticipata del mutuo ?

Se vuoi estinguere in anticipo il tuo mutuo dovrai versare alla banca la cifra restante del tuo debito. Quindi, devi rivolgerti direttamente alla banca, chiedendo il calcolo della somma da versare aggiornata allo specifico giorno di estinzione.

Ti verrà fornito un modulo da compilare e la banca si occuperà anche di produrre il documento di conteggio di estinzione anticipata.

Se hai acceso il mutuo prima dell’aprile 2007, dovrai allegare anche una Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che certifica i requisiti necessari per l’applicazione delle penali ridotte introdotte dalla Legge Bersani.

La banca effettua poi le verifiche necessarie ed entro un mese , notificherà la fine del tuo contratto.

Estinzione totale o parziale del mutuo ?

Come già anticipato, se decidi di restituire la parte restante del tuo mutuo puoi optare per due soluzioni: estinzione totale o parziale.

Nel primo caso, dovrai restituire tutto l’importo mancante alla banca  in un’unica soluzione.

Invece, se decidi per l’estinzione parziale, dovrai versare solo una determinata somma alla banca, che scalerà l’importo da te dato, dal debito residuo. 

Vantaggi e svantaggi dell’estinzione anticipata

Consideriamo il piano di ammortamento più diffuso, cosiddetto “francese”: all’inizio si pagano soprattutto interessi e poi via via il capitale chiesto in prestito.

Gli interessi diminuiscono nel tempo anche se aumenta la quota capitale.

In linea generale, conviene di più la surroga se hai ancora molte rate da restituire e non disponi di liquidità per l’estinzione del mutuo.

Viceversa, l’estinzione anticipata del mutuo ti conviene di più all’inizio di un mutuo.

Questo perché più aumentano gli anni e più il capitale quanta quindi anche la sua estinzione anticipata.

Oppure, puoi valutare l’estinzione anticipata se :

•  hai pochi anni davanti per terminare il piano di ammortamento, il tasso del  mutuo è  variabile e stai vedendo salire i tassi;
• hai da restituire una quota capitale esigua (entro poche decine di migliaia di euro).

Svantaggi estinzione anticipata del mutuo

Prima di decidere, valuta attentamente anche gli svantaggi di un’estinzione anticipata del mutuo indipendentemente se sei all’inizio, a metà o alla fine del mutuo.

Infatti, avrai sempre dei costi aggiuntivi da versare :

• se il  mutuo risale a prima di febbraio/aprile 2007 devi aggiungere alla cifra da restituire una penale;
• devi calcolare il costo degli interessi maturati dalla banca tra il versamento dell’ultima rata e l’estinzione effettiva del mutuo;
• la rata può aumentare, se l’estinzione anticipata è parziale.

Detto questo, ora hai tutti gli strumenti per valutare attentamente come evitare di dover pagare rate del mutuo troppo elevate. Puoi optare per una surroga o per l’estinzione anticipata, in base alle tue esigenze.

Oppure se devi ancora accendere un mutuo, scegli attentamente il tipo di tasso che vuoi applicare al tuo finanziamento.

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articolo tratto da "fiscomania.com". Fiscomania.com ha raccolto, con ragionevole cura, le informazioni contenute in questo sito. Il materiale offerto è destinato ai lettori, solo a scopo informativo. Quanto letto non può in nessun caso sostituire una adeguata consulenza o parere professionale che rimane indispensabile. Si prega di leggere i nostri Termini e condizioni e l’informativa sulla privacy prima di utilizzare il sito.
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